Investoren ABC – Kapitalanlage, Rendite und Eigennutzung bis Immobilien-Vermietung

Vertrauen Sie auf unser Experten-Wissen im Management von Hotels und Ferienwohnungen in Österreich

Wir geben Ihnen die wichtigsten Tipps rund um Kapitalanlage und Investment in österreichische Ferienimmobilien. Informieren Sie sich und profitieren Sie von unserem Know-How zu Themen wie Ferienapartment-Kauf, Finanzierung und touristische Vermietung.

Tipps für Ihre Investition in eine Ferienimmobilie in Österreich als Renditeobjekt

Alpen-Immobilien

Immobilien in den Alpen erfreuen sich großer Beliebtheit. Die Alpen eigenen sich gut zum Wandern, zum Skifahren, zum Baden in einem der hochgelegenen Badeseen, zum Mountainbike fahren, u.v.m. Die Möglichkeiten sind umfangreich und halten für die gesamte Familie Aktivitäten bereit. Der Immobilienkäufer investiert in ein Objekt, welches aufgrund der attraktiven Lage nicht an Wert verliert. Einerseits umgibt einen das Naherholungsgebiet und auf der anderen Seite ist der Abstecher in eine attraktive Alpenstadt nicht weit.

Attraktive Rendite

Kapitalanleger möchten mit Ihrer Geldanlage schöne Erträge erzielen. In Zeiten niedriger Zinsen ist das allerdings schwierig. Eine der besten Anlageformen ist die Geldanlage in Immobilien. Wenn die Immobilie zudem in einer attraktiven Region mit Potenzial steht, lässt sich eine attraktive Rendite erzielen und die Wertsteigerung ist vorprogrammiert.

Lassen Sie sich von hohen Renditen nicht beeindrucken. Wichtig für Sie ist die Netto-Rendite, die sich abzüglich aller Ausgaben am Ende des Jahres für Sie ergibt und sich auf Ihrem Konto bemerkbar macht.

Bauträger Ferienimmobilien

Der Immobilien Bauträger ist auf die Entwicklung und Realisierung qualitativ hochwertiger Immobilienprojekte spezialisiert. Bevor ein Projekt realisiert wird, wird es umfangreicher Machbarkeitsstudien und Standortanalysen unterzogen. Somit können Sie darauf vertrauen, dass sich Ihr angelegtes Kapital in einer touristisch attraktiven Region befindet und von der Wertsteigerung profitiert.

Buy-to-Let-Modell

Bei einem Buy-to-let-Geschäftsmodell erwirbt der Eigentümer eine Immobilie (meist Apartment oder Ferienwohnung) und wird in das Grundbuch eingetragen. Der Käufer profitiert einerseits von der Eigennutzung und andererseits von den Einnahmen aus der touristischen Vermietung. Der Betreiber der Immobilie (meist sind das Hotelimmobilien) kümmert sich um die Vermietung, um das internationale Marketing, um die Bewirtschaftung, die Administration bis hin zur Abrechnung sowie um die Gästebetreuung. Der Apartmenteigentümer erhält aus den Einnahmen der touristischen Vermietung eine Rendite.

Eigennutzung

Die Eigennutzung, Vermietung und der Vorsorgegedanke bildeten bereits in den letzten 5 Jahren die entscheidenden Faktoren für die Investition in ein Ferienobjekt. Die Eigennutzung ermöglicht dem Apartmentkäufer einen Urlaub in seiner Ferienwohnung ohne hohe Kosten zu verursachen, da kein bares Geld in die Hand genommen werden muss. Es kann lediglich sein, dass sich die Rendite aufgrund der Eigennutzung des Feriendomizils schmälert. In der Zeit, in der die Wohnung nicht selbst genutzt wird, wird diese der touristischen Vermietung zugeführt. Siehe auch unter Punkt touristische Vermietung.

Eigentum

Das Eigentum ist ein Paket von „Rechten und Berechtigungen“ und wird bei Immobilien in das Grundbuch eingetragen. Die Eigentumsrechte für die jeweilige Immobilie liegen daher bei Käufer. Mit einem klaren Kaufvertrag, Treuhänder-Abwicklung bleibt das Eigentum und somit das Kapital zu jeder Zeit abgesichert. Als Eigentümer einer Immobilie hat man jederzeit die Möglichkeit das Eigentum zu veräußern oder bei Bedarf das Eigentum als Kredit-Besicherung nutzen..

Ferienapartment kaufen

Ferienapartments als attraktives Investment bieten attraktive Renditen mit einer Eigennutzungszeit von mehreren Wochen. Der Kauf einer Ferienwohnung stellt ein sicheres Eigentum dar. Zudem haben Sie die Möglichkeit die Ferienwohnung selbst zu nutzen und erzielen durch die touristische Vermietung eine attraktive Rendite. Kein Aufwand für Eigentümer für Vermietung und Instandhaltung und kostenlose Serviceleistungen für die Gäste während des Aufenthalts.

Ferienimmobilien-Hotspot Österreich

Aus 3 Erhebungen in den Jahren 2013, 2014 und 2015 geht hervor, dass Österreich als einer der Hotspots für den Kauf von Ferienapartments gilt. Speziell Tirol, das Salzburger Land, Wien und Kärnten sind für den Kauf einer Ferienwohnung sehr beliebt. Die Gründe dafür sind die Stabilität des Wirtschaftslandes Österreich und somit das Vertrauen in das Land und die Bevölkerung. Zudem kommen die gut ausgebaute Infrastruktur und das gepflegte Erscheinungsbild des Landes.

Ferienimmobilienverkauf

Der Verkauf von Ferienimmobilien in Österreich hat in den letzten Jahren, speziell seit der Wirtschafskrise, stetig zugenommen. Ferienimmobilien werden in attraktiven Regionen mit umfassender Infrastruktur realisiert. So befinden sich die rentabelsten Apartments in den Alpen, da hier der Eigentümer voll auf seine Kosten kommt. Österreicher und auch Ausländer haben festgestellt, dass diese Art der Anlageform eine sichere Kapitalanlage bedeutet und wesentliche Vorteile bringt. Der Eigentümer genießt seine Ferienimmobilie indem er sie in den gewünschten Zeiten nutzt und verfügt zudem über ein Rundum-Sorglos-Paket. Für den Apartmenteigentümer entsteht keinerlei Aufwand. Der Betreiber der Ferien- bzw. Hotelimmobilie kümmert sich um die Instandhaltung, die Wartung, die Vermarktung sowie die touristische Vermietung des Ferienapartments. Urlaub mit Rendite war noch nie so einfach und ist zudem eine zukunftssichere Anlageform.

Ganzjahresdestination Katschberg

Die familienfreundliche Wander- und Skiregion Katschberg bietet sowohl in den Wintermonaten als auch im Sommer ein umfassendes und vielfältiges Freizeitangebot für die ganze Familie. Der Katschberg ist eine vom Massentourismus verschonte, sehr beliebte und familienfreundliche Ganzjahres-Feriendestination.

Die kontinuierliche jährliche Steigerung der Nächtigungszahlen in den vergangen 10 Jahren ist überzeugend. Im Jahr 2004 verfügte die Region über 294.000 Gesamtnächtigungen, im Tourismusjahr 2015 sind es bereits rund 700.000 Nächtigungen pro Jahr (Quelle: Tourismusstatistik Land Salzburg und Land Kärnten 2015). Der Katschberg profitiert neben der hervorragenden Auslastung, was der touristischen Vermietung von Apartments zugutekommt, von einem Ganzjahrestourismus mit einem exzellenten Freizeitangebot zu allen Jahreszeiten und hat sich dadurch als familienfreundliche Ganzjahres-Feriendestination positioniert.

Das weltweit größte Testportal „Skiresort.de“ hat die Ferienregion Katschberg als internationalen Testsieger 2015 in der Kategorie „führendes Skigebiet bis 80 km Pisten“ ausgezeichnet und als Geheimtipp bezeichnet. Im Strategiepapier (Entwicklungsleitbild) Katschberghöhe 2011-2021 ist eines der Leitziele der langfristige Ausbau von Gästebetten.

Grunderwerbssteuer

Bundessteuer, die anlässlich des Erwerbes von inländischen Liegenschaften bzw. Liegenschaftsteilen, Baurechten und Gebäuden auf fremden Boden erhoben wird (3,5% des Wertes).

Hotelberatung

Ein professionelles Hotelberatungsunternehmen oder auch Hotel Consulting genannt, unterstützt den Hotelbesitzer und Hotelier mit wertvollen Informationen rund um den laufenden Betrieb aber auch bei der Entwicklung von neuen Hotelprojekten. Sowohl in der Konzipierungsphase als auch im laufenden Betrieb stellt der Hotelberater die Kostenoptimierung, den Aufbau bzw. die Optimierung der Abläufe, der Strukturen und der Investitionen sicher und erreicht somit eine Verbesserung der Wirtschaftlichkeit (Performance) für den Kunden. Weitere Informationen zur den genauen Leistungen von Alpenhaus Management finden Sie unter Hotelberatung & Consulting.

Hotelbetreiber

Ein professioneller Hotelbetreiber mit mehreren Objekten im Portfolio profitiert vom Synergieeffekt. Die Maßnahmen in den Bereichen Marketing, Verkauf, Einkauf, Personal werden für alle Hotels in der Gruppe gesetzt. Dadurch erreicht der professionelle Betreiber eine höhere Reichweite, optimiertes Marketing, bessere Einkaufskonditionen und hat die Möglichkeit, Mitarbeitern Chancen zum Auf- oder Umstieg innerhalb der Gruppe zu bieten. Ein professioneller und am Markt bekannter Hotelbetreiber ist unter anderem ständigen Bewertungen und Beurteilungen ausgesetzt und ist auch aufgrund der hohen Gästeanzahl in den Betrieben gezwungen sein Produkt stetig am neuesten Stand zu halten und für den Markt bestmöglich zu optimieren.
Der Vorteil eines professionellen Hotelbetreibers für den Hoteleigentümer besteht in der Routine, die der Hotelbetreiber besitzt. Verschiedene Objekte erfordern unterschiedliche Handlungsweisen. So ist ein Betreiber einer Hotelgruppe mit allen Wünschen und Anforderungen des Gastes der heutigen Zeit konfrontiert und kann umgehend und professionell handeln. Für den Gast wiederum besteht der Vorteil sich auf die Merkmale und Standards einer Hotelgruppe verlassen zu können und sowohl in der einen wie auch in der anderen Urlaubsdestination einen enstpannten Urlaub zu genießen.

Hotelmanagement Österreich

Ein professionelles Hotelmanagement kümmert sich um alle Belange des Hotelalltags – siehe dazu auch den Punkt Hotelbetreiber.

Hotel-Pachtvertrag

Ein Hotel-Pachtvertrag wird zwischen Pächter und Verpächter abgeschlossen. Der Pächter hat dem Verpächter oder Hotel-Investor für die Nutzung der Hotelimmobilie und der Betriebsmittel einen im Voraus vereinbarten fixen und vom Geschäftsverlauf unabhängigen, periodisch wiederkehrenden Pachtzins, zu bezahlen.

Hotelpächter

Der Hotelpächter übernimmt nicht nur das Hotelgebäude zur Nutzung, sondern auch die Betriebsmittel wie Ausstattung, Möbel, Geschirr und Geschäftsbeziehungen zur Bewirtschaftung. Die Hotelpacht kann via Hotel-Pachtvertrag oder auch Hotel-Managementvertrag geregelt werden. Die Vergabe des Hotels an einen Pächter muss gut überlegt sein. Es sollte nicht nur ein Vertrauensverhältnis zwischen Verpächter und Pächter bestehen, der potentielle Pächter sollte Knowhow und praktische Erfahrung mitbringen sowie Erfolge verzeichnen können.

Immobilie in den Alpen kaufen

Eine Ferienwohnung im Skigebiet zu besitzen stellt im Vergleich zu einer Ferienwohnung im Seengebiet einen großen Mehrwert dar. Das Ferienapartment im Skigebiet ist in den Wintermonaten ebenso wie in den Sommermonaten zu nutzen. Im Winter befindet sich Ihr Apartment im Skigebiet und im Sommer ermöglichen die zahlreichen Wander- und Radwege eine umfangreiche sportliche Betätigung. Sehen Sie dazu den Punkt Sommerhighlights.

Investment

Investitionen in Immobilien sind allein durch die Wertsteigerung vor Inflation geschützt und gelten in der heutigen Wirtschaftslage als eine der sichersten und langfristigsten Kapital-Veranlagungen. Bei Buy-to-let-Modellen kann der Wert der Immobilie zudem noch weiter steigen, da diese Immobilien meist über ein professionelles Management geführt und vermarket werden. Das Investment ist somit gut für die Zukunft angelegt.

Kapitalanlage Österreich

Die Kapitalanlage in Immobilienfonds oder Aktien wird oft mit Sicherheit assoziiert. Aber man darf nicht glauben, dass die Anlage in Fonds oder Aktien so stabil wie eigener Grund und Boden ist. Daher sollte das vorhandene Kapital in das Eigenheim oder in eine stabile Immobilie investiert werden. Die Kapitalanlage in eine Immobilie stellt eine sichere Veranlagung dar, die zudem von der Wertsteigerung profitiert.

Kaufkriterien einer Ferienimmobilie

Aus einer Studie von 2015 geht hervor, dass seit Mitte der 1990er Jahre das Interesse an Ferienimmobilien deutlich gestiegen ist. Allein innerhalb der letzten 12 Jahre wurden 57,4% aller Objekte erworben. Jede dritte Immobilie wurde innerhalb der letzten 6 Jahre gekauft.

Entscheidende Kaufkriterien sind die Eigennutzung der Ferienimmobilie, die professionelle Vermietung und der Vorsorgegedanke. Zudem kommen die Geld- und Kapitalanlage, die Mieteinnahmen und der Gewinn, Inflationsschutz, Steuervorteile und die Vermögensstreuung.

Kaufnebenkosten

Zu den Nebenkosten zählen die Grunderwerbsteuer (3,5 % vom Kaufpreis), Kosten der Grundbuchseintragung (1,1 % vom Kaufpreis) sowie die Kosten für die Kaufvertragserrichtung durch den Anwalt/Notar (1,45 % vom Kaufpreis). Diese Kosten sind nicht im Kaufpreis inkludiert.

Kaufpreis Apartment

Der Kaufpreis setzt sich zusammen aus dem Preis für das Apartment samt Ausstattung mit Balkon oder Terrasse und einem privaten Kellerabteil. Der Apartmentwert ist von der Gesamtfläche, Etage, Balkon– oder Terrassenfläche, Grundriss sowie Ausblick abhängig. Der Kauf kann mit oder ohne Umsatzsteuer erfolgen und ist für Sie als Käufer provisionsfrei.

Machbarkeitsstudie

Mit einer Machbarkeitsstudie wird die Umsetzung eines Projekts überprüft. Mit der Studie schätzt das Projektteam mögliche Risiken oder auch Chancen für das jeweilige Projekt ein und kann somit Aufschluss über die Erfolgsaussichten geben.

Rechtliche Aspekte des Kaufs

In Österreich agiert ein Rechtsanwalt oder Notar als Treuhänder für beide Parteien, Käufer und Verkäufer. Manche Käufer holen bei Ihrem eigenen Anwalt eine Zweitmeinung ein. Dies ist nicht unbedingt notwendig, kann aber zur Beruhigung beitragen. In diesem Fall setzt sich der Rechtsanwalt des Käufers direkt mit dem Treuhänder in Verbindung.

Ski in / Ski out

Als Ski-in/Ski-out bezeichnet man Immobilien, die direkt an der Skipiste stehen und somit eine unkomplizierte Fahrt mit den Skiern von der Immobilie zum gewünschten Skilift sowie retour zur Immobilie möglich ist. Der Wintersportler kann sich direkt auf die Skipiste begeben und muss weder mit dem Auto, mit dem Bus oder zu Fuß die Strecke zur Liftanlage zurücklegen.

Sommer Highlights Katschberg

  • 200 km herrliche Wanderwege, urige Almhütten und kristallklare Gebirgsseen
  • geeignete Nordic Walking Routen
  • geführte Wanderungen aller Schwierigkeitsgrade und Längen für Jung & Alt
  • 33 spannende Mountainbike- und Fahrradtouren
  • Adventurepark Katschberg – Hochseilklettergarten mit über 200 Stationen
  • Golfclub Lungau mit 18-Loch Meisterschaftsplatz, Übungsanlagen, Golfshop und Golfschule
  • Fischen für Groß und Klein – für Anfänger und Könner
  • Rafting und Canyoning durch die schönsten Schluchten der Region
  • Tandemflüge in luftigen Höhen
  • alpines Pferdezentrum mit Österreichs höchstgelegener Reithalle, erlebnisvolles Wanderreiten und Kutschenfahrten
  • entspannte und eindrucksvolle Tschu-Tschu-Bahnfahrt
  • Badespaß im 325m² Freibad Gries mit großer Liegewiese und Kinderanlagen
  • Chorwanderungen – singend und musizierend durch Wälder und Wiesen
  • Heiraten am Berg – in Österreichs höchstgelegenem Standesamt auf über 1800 m
  • Taufe in der romantischen Marienkapelle
  • HOAM:ART Festival mit Brauchtum, Musik und Kulinarik über 7 Wochen lang
  • und vieles mehr in der Region Katschberg...

Touristische Vermietung

Beim Erwerb einer Immobilie auf für touristische Nutzung gewidmetem Land, besteht die Notwendigkeit, die Immobilie außerhalb der Eigennutzungszeiten an Feriengäste zu vermieten. Die touristische Vermietung übernimmt die Betreibergesellschaft. Der Grund für eine solche Widmung lesen Sie im Punkt „Zweitwohnsitz“.

Transaktionskosten und Finanzierung

Transaktionskosten sind Kosten, die bei Verhandlungen, Abschlüssen und bei der Durchsetzung eines Vertrags zustande kommen. Bei der Transaktion geht es um die Übertragung von Rechten und Pflichten zwischen dem Anbieter und dem Käufer.

Hier einige Kostenbeispiele allgemein und für Immobilien, die bei einer Transaktion entstehen können:

  • Anwalt- und Notarkosten
  • Kaufnebenkosten
  • Beratungskosten
  • Abwicklungskosten
  • Vereinbarungskosten
  • Informationsbeschaffungskosten
  • Grunderwerbssteuer
  • Eintragungskosten

Urlaub mit Rendite

Urlaub mit Rendite bedeutet, ein Ferienapartment oder eine Ferienwohnung zu erwerben und diese in Zeiten, in der sie nicht selbst genutzt wird, professionell zu vermieten. Dies geschieht im besten Fall über einen professionellen Betreiber, der sich um alle Belange kümmert. So kann der Gast seinen Urlaub vom ersten Tag an genießen – da er ein sauberes und instandgehaltenes Zimmer bezieht – und hat bei Abreise keinen organisatorischen Aufwand zu erledigen.

Die Rendite, die aus der touristischen Vermietung außerhalb der Eigennutzungszeit entsteht, wird dem Eigentümer des Ferienapartments auf das persönliche Bankkonto überwiesen.

Vermietbarkeit der Ferienimmobilie

Um die Vermietbarkeit der Ferienimmobilie von Anfang an zu gewährleisten, achten Neuinvestoren stärker auf Qualitätsmerkmale wie Zustand und die Ausstattung des Objekts. Folglich müssen Objekte, die heute erworben werden, tendenziell seltener saniert und modernisiert werden als früher. Für die Vermietbarkeit spielen auch die Infrastruktur, die Lage und die Region eine Rolle.

Verwaltung des Apartments

Im Regelfall übernimmt der Hotelbetreiber für den Apartmentbesitzer die Verwaltung und Vermietung der Immobilie. Nach jeder Vermietung wird das Apartment durch den Hotel-Mitarbeiter auf den Zustand hin überprüft, eventuelle Schäden werden behoben und durch den Betreiber beglichen. Alle laufenden Kosten wie Reparatur- und Instandhaltungskosten von Ferienapartments sind meist im Betriebsmodell und im Jahresbudget des Betriebes berücksichtigt und werden nicht gesondert verrechnet. Für den Eigentümer entsteht weder Verwaltungs- noch Instandhaltungsaufwand.

Weiterverkauf des Apartments

Im Normallfall bestehen beim Weiterverkauf eines Ferienapartments in Österreich keine Beschränkungen. Das Ferienapartment kann jederzeit wieder veräußert werden. Die Unterstützung dabei durch einen professionellen Immobilienverkäufer ist ratsam.

Wertsteigerung

Die Wertsteigerung einer Immobilie ist von mehreren Faktoren abhängig. Wichtig für die Wertsteigerung ist die Qualität der Immobilie - sie steht eng in Verbindung mit der Wertsteigerung - die Wohnqualität die dem potenziellen Mieter geboten werden kann. Ausschlaggebend dafür sind insbesondere die Region, die gute Lage und Infrastruktur, ein praktischer Grundriss und idealerweise ein Balkon oder eine Terrasse.

Winter Highlights Katschberg

  • 70 km herrliche Skipisten aller Schwierigkeitsgrade
  • sehr gute Schneelage aufgrund der hohen Lage zwischen 1.640 und 2.220 m
  • 16 moderne Liftanlagen mit kaum Wartezeiten dank hoher Förderleistung (27.500 Personen pro Stunde)
  • spannende Ski-Freeride Abfahrten
  • unvergessliche schwarze Piste „Direttissima“ mit fast 100 % Gefälle und 2.500 m Länge
  • wahrscheinlich die schönste Abfahrt der Alpen, 6 km lange „A1“ am Aineck
  • atemberaubender Nachtskilauf
  • geeignete Pisten sowie Halfpipe und Pro-Jump für Snowboarder
  • 17 km bestens gespurte Langlaufloipen
  • 30 km Winterwanderwege
  • individuelle und geführte Schneeschuhwanderungen sowie herrliche Skitouren
  • Rodelspaß auf 1,5 km langer Rodelbahn, Fire & Ice Fackelwanderung mit Nachtrodeln
  • Pferdeschlittenfahrten und Winter-Wanderreiten auf über 1.700 m Seehöhe
  • Silvesterabend-Fackellauf Tschaneck
  • traditionelles Neujahrsfeuerwerk mit Musik jährlich am 1. Jänner
  • und vieles mehr in der Region Katschberg...

Zweitwohnsitz in Österreich

Beim Kauf eines Zweitwohnsitzes in Österreich ist einiges zu beachten. Die verstärkten Gesetze für den Kauf von Ferienimmobilien (Zweitwohnsitz) in Österreich sind eine Maßnahme dafür, die Tourismusorte das ganze Jahr über zu beleben und auch eine Folge der großen Nachfrage aus dem Ausland und der damit zusammenhängenden Wohnraumknappheit für die Einheimischen. Es sollen keine versteckten Zweitwohnsitze entstehen. Die Regionen sollen belebt sein und nicht von leeren Betten dominiert werden. Von den Investitionen wir die Infrastruktur des Ortes optimiert und der Ausbau des Skigebiets vorangetrieben.